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La TVA et la location immobilière

La Belgique était un des derniers Etats membres de l'Union européenne qui ne permettait pas, dans un contexte professionnel, la soumission optionnelle de la location immobilière à la TVA. Afin de remédier à ce handicap concurrentiel de l'économie belge, encourager les investissements et simplifier la réglementation TVA, le Parlement a adopté le 4 octobre 2018 une loi modifiant le Code de la taxe sur la valeur ajoutée en ce qui concerne la taxation optionnelle en matière de location de biens immeubles par nature.
L'administration vient d'émettre une circulaire à ce sujet ce 21 mars 2019. La réforme a essentiellement comme objectif de renforcer la compétitivité du secteur de la construction et de la logistique. Dans ce contexte, la loi a mis en place depuis le 1er janvier 2019 les mesures suivantes :

1. Location de biens immeubles par nature

Un bailleur professionnel peut facturer les loyers avec application de la TVA à ses locataires professionnels. Ce système permet au bailleur de récupérer/déduire la TVA qu'il a payé lui-même lors de la construction ou rénovation de l'immeuble mis en location et le locataire peut de son côté, au pro rata de son droit à déduction, déduire la TVA sur le loyer.
De plus, si le bailleur est dorénavant en mesure de de récupérer/déduire la TVA qu'il a payé lui-même lors de la construction ou rénovation, les coûts de construction ou de rénovation de l'immeuble en question diminuent sensiblement. Cette diminution de coûts peut se refléter évidemment sur les conditions de location de l'immeuble et le locataire peut également en tirer un avantage.
Ce système optionnel de soumission à la TVA n'a cependant pas d'impact pour les particuliers et n'est applicable que si les conditions suivantes sont cumulativement remplies :

 

  • La location doit avoir lieu dans un contexte professionnel.
  • Il doit s'agir d'un bâtiment nouvellement construit ou qui a fait l'objet de travaux de rénovation conséquents.
  • Le bailleur et le locataire doivent exercer l'option de manière expresse et conjointe.

 

2.Contrats d'entreposage

La mise à disposition d'emplacements peut être soumise à la TVA de manière optionnelle si ces lieux sont utilisés pour plus de 50% pour l'entreposage de biens et pas pour plus de 10% comme espaces de vente.

 

3. Contrats de location de courte durée

Le bailleur professionnel est obligé de soumettre les contrats de location immobilière qui ont une durée inférieure à six mois à la TVA.

Vous êtes concernés par cette problématique ou la matière vous intéresse ? N'hésitez pas à examiner notre exposé plus détaillé de ces mesures ci-dessous.


1. Taxation optionnelle de la location de biens immeubles par nature

 

Depuis le 1er janvier 2019, un bailleur professionnel peut facturer les loyers avec application de la TVA à ses locataires professionnels. Ainsi, le bailleur est en mesure de récupérer/déduire la TVA qu'il a payé lui-même lors de la construction ou rénovation de l'immeuble mis en location et le locataire peut de son côté, au pro rata de son droit à déduction, déduire la TVA sur le loyer.

De plus, si le bailleur est dorénavant en mesure de de récupérer/déduire la TVA qu'il a payé lui-même lors de la construction ou rénovation, les coûts de construction ou de rénovation de l'immeuble en question diminuent sensiblement. Cette diminution de coûts peut se refléter évidemment sur les conditions de location de l'immeuble et le locataire peut également en tirer un avantage.

Ce système optionnel de soumission à la TVA n'est cependant applicable que si les conditions suivantes sont cumulativement remplies :

    • La location doit avoir lieu dans un contexte professionnel. Par conséquent, le locataire ne peut utiliser l'immeuble que dans le cadre de son activité professionnelle lui conférant la qualité d'assujetti. La qualité d'assujetti du locataire peut être démontrée par un ensemble d'éléments et de preuves concordantes. Toutefois, la simple communication par le locataire d'un numéro de TVA valable n'est pas suffisante. Finalement, il doit être tenu compte du fait que les assujettis exonérés ou franchisés sont également considérés comme des assujettis et que cette condition est par conséquent remplie dans leur chef.
    • A l'exception des entrepôts (infra), il doit s'agir d'un bâtiment nouvellement construit ou qui a fait l'objet de travaux de rénovation conséquents. La TVA ayant grevant les travaux immobiliers, matériels de construction ou de rénovation relatifs aux bâtiments mêmes ne peut être devenue exigible avant le 1er octobre 2018. En revanche, la TVA ayant grevant les travaux de nature intellectuelle ou immatérielle comme ceux d'un architecte ou géomètre, les demandes d'autorisations, la location des machines en vue de la construction ainsi que les travaux de démolition ou les travaux préparatoires concernant le terrain peut être devenue exigible avant cette date.
    • Le bailleur et le locataire doivent exercer l'option de manière expresse et conjointe pour que la location soit soumise à la TVA. A cet égard, il suffit que les parties insèrent une clause " pro fisco " dans leur contrat de bail qui stipule que la location est soumise à la TVA. L'exercice de l'option vaut pour toute la durée du contrat.


A contrario, l'option ne peut, par exemple, pas être exercée dans le cadre de la location de bâtiments existants ainsi que dans le cadre de la location de nouveaux bâtiments à des particuliers, à des non-assujettis ou à des assujettis qui les utilisent à des fins autres qu'une activité économique.

Pour les immeubles à usage mixte, l'option peut être levée pour une fraction d'un immeuble uniquement si celle-ci est accessible depuis l'extérieur et exploitable de manière autonome. En d'autres mots, l'accès à ces fractions de bâtiments doit être rendu aisé depuis l'extérieur, sans devoir passer par des espaces qui sont exclusivement utilisées à des fins autres que l'activité économique du locataire ou d'autres locataires.

Dans l'hypothèse où l'option est exercée, la période de révision de la TVA pour l'immeuble en question s'élève à 25 ans. Par conséquent, le bailleur doit louer l'immeuble en question pendant au moins 25 ans avec application de la TVA s'il envisage de récupérer/déduire l'entièreté de la TVA payée lors de la construction ou transformation de l'immeuble. La révision aura, le cas échéant, lieu année par année.

Si les parties sont liées et si le locataire n'a pas le droit de déduire entièrement la TVA due, la base d'imposition de la location doit s'élever au moins à la valeur de marché.

Le loueur ne peut exercer, au plus tôt, le droit à déduction de la TVA grevant le bâtiment que dans la première déclaration relative à l'année 2019. Concrètement, la TVA historique peut être imputée au fur et à mesure du montant de la TVA due inscrit dans les différentes déclarations TVA de 2019 jusqu'à ce que le montant total de la TVA historique soit apuré. Si, au moment de la dernière déclaration TVA de 2019, la TVA historique n'est pas encore complètement apurée, le solde restant peut être inscrit dans cette dernière déclaration de 2019.



2.Contrats d'entreposage

 

Depuis le 1er janvier 2019, la mise à disposition d'emplacements (existants ou nouveaux) peut être soumise à la TVA de manière optionnelle si ces lieux sont utilisés pour plus de 50% pour l'entreposage de biens et pas pour plus de 10% comme espaces de vente. Un espace de stockage où une vente se déroule très occasionnellement n'est pas considéré comme espace de vente.

Les anciens contrats (avant le 1er janvier 2019) qui étaient déjà soumis à la TVA sur base de l'ancienne législation restent soumis à la TVA.

Il convient de noter que les anciens contrats qui n'étaient pas encore soumis à la TVA sur base de l'ancienne législation peuvent dorénavant être soumis de manière optionnelle à la TVA si les conditions décrites ci-dessus sont respectées et si le locataire est un assujetti qui utilise l'espace d'entreposage pour son activité économique.

L'option de soumission à la TVA peut également être exercée pour les nouveaux contrats (après le 1er janvier 2019) si les conditions ci-dessus sont respectées et si le locataire est un assujetti qui utilise l'espace d'entreposage pour son activité économique. Toutefois, s'il s'agit d'une location d'une durée inférieure à six mois, le régime de taxation obligatoire de location de courte durée (infra) s'applique d'office. Par ailleurs, même si les conditions ci-dessus ne sont pas respectées, la location peut encore être soumise de manière optionnelle à la TVA s'il s'agit d'un immeuble neuf et si les conditions d'application de ce régime sont respectées (supra).

Enfin, les nouveaux contrats sont obligatoirement soumis à la TVA si les conditions ci-dessus sont respectées et si le locataire est un non-assujetti ou un assujetti qui utilise l'espace d'entreposage pas pour son activité économique.



3. Contrats de location de courte durée

 

Le bailleur professionnel est dorénavant obligé de soumettre les contrats de location immobilière de courte durée à la TVA, quelle que soit leur nature ou ancienneté.

En principe, il est tenu compte de la durée d'utilisation du bien telle que prévue au contrat pour le calcul de la période de six mois. En cas de contrats successifs entre les mêmes parties, la durée totale d'utilisation continue de ces contrats doit être prise en compte. Dans ce cadre, il n'est pas tenu compte des contrats qui sont entrés en vigueur avant le 1er janvier 2019. De plus, dans l'hypothèse où la durée totale de location dépasse six mois lors de la conclusion d'un contrat successif, la qualification des premiers contrats, d'une durée totale de moins de six mois, en tant que location immobilière de courte durée n'est pas remise en question rétroactivement s'il n'existe pas de pratique abusive.

Toutefois, n'est pas visé par ce régime la mise à disposition :

    • à des fins de logement ;
    • à des personnes physiques qui utilisent les biens à des fins privées ou à des fins étrangères à leur activité économique ;
    • à des organisations sans but de lucre ;
    • en faveur de toute personne qui affecte ces biens à la réalisation d'opérations socio-culturelles.


Une déclaration remplie par le preneur, certifiant qu'il remplit les conditions pour pouvoir bénéficier d'une de ces exceptions à la taxation obligatoire, suffit à démontrer que la location de courte durée est exemptée de TVA.

Les contrats qui sortent leurs effets avant le 1er janvier 2019 et qui sont exemptés de la TVA sur base de l'ancienne législation restent exonérés jusqu'au terme initial du contrat.

Vous êtes concernés par la problématique ou vous avez encore des questions ? Vous envisagez la réalisation d'un projet immobilier ou vous louez un entrepôt ? N'hésitez pas à contacter nos spécialistes en la matière.